承購地上權住宅 置產另類新選擇設定地上權的住宅,雖然還未普遍化,但對一些自備款不多,卻想居住在市中心的都會族來說,已成為購屋的新選擇,但如何投資,卻是一門新功課。 █文.顏瓊真 啥米?在台北火車站旁,新成屋一坪只要35萬元,怎麼這麼便宜?」你以為這不可能嗎?這可是真的!相對於台北火車站附近新大樓房價每坪都要70~80萬元,35萬元一坪的房子真的很便宜,但前者是大家通常所說的「有土斯有財(買地又買屋)」的房子;而後者,卻只有取得住在「設定地上權」上面的「租賃權」,因此,能比一般的市價便宜一半以上。█有土小額信貸斯有財VS.設定地上權在台北車站北邊,由日勝生所興建、預售,創下熱銷的「交九聯合開發BOT案── 京站」,是一個全新置產的新觀念,該案承購住戶使用期限只到民國143年1月25日止,是國內首創、預售45年「租賃權」的建案案例,其每年都要繳納「地租和房屋稅」,但到期後,地主(台北市政府)將無償回收,也就是說,愈接近到期日,轉手價值愈低,房子愈住愈沒有價值。此外,「京站」和一般地上權住宅不同,屋主不但沒有「土地所有權」,連「房屋所有權」都要交付指定銀行,並信託為銀行所有,消費者簽訂的契約性質是民法債權編的「租賃住商房屋權」,而不是「物權契約」。如果你看了,還是霧煞煞,不懂「設定地上權」的房子愈住愈沒價值,為何還有人要買進呢?且聽聽專家們的分析。█土地開發3模式 投資看優缺點太平洋房屋副總經理李珠華表示,現行的房屋買賣種類共可分為:1.一般房屋:也就是大家所熟悉的「有土斯有財」,既買地又買屋。2.「設定地上權」房子:而這又分為:A.「地上使用權」:買屋不買地。B.「地上租賃權」:設定地上權的BOT案(如京站),既不買屋,也不買地。一般來說,「地上權住宅」的每坪單價會低於一般行情,但因為沒有土地產權,銀行貸款成數也較低(濾桶僅約4~6成),加上「地上權住宅」會隨著土地承租的期限愈來愈接近、價格愈來愈低,形成不可忽視的風險。「不買屋,也不買地」的租賃權案,購買者沒有「土地所有權」,也沒有「地上建物所有權」,承購者只能拿到一張住宅使用的憑證,在沒有私人產權的基礎上,銀行承貸的意願較低。不過,京站的承購戶能得到京城銀行的放貸,主要還是靠建商的知名度及信用,跟銀行打交道後的結果,但如果當初買預售屋的第一手屋主釋出,接手的第二手還能不能享有京城銀行所給的房貸,就是未定數。█都會地區 地上權有市場中信房屋副總經理劉天仁表示,酒店打工在「京站」之前,台北市出現不少件「地上使用權」的建案,如「南京東錄」、「南京333」、「京華DC」、「寶成河畔皇家」、「台北花園」、「東京凱悅別館」、「成德VIP」等。劉天仁表示,地上權住宅各有優缺點,但不管是「地上使用權」或「地上租賃權」的房地產都不普遍,在台灣目前多以50年作為設定年限,土地使用年限一到,住戶便得返還土地。所以一般住宅產品的房價可能會隨著地價調漲而上漲,但對於「地上權住宅」來說,隨著土地承租期限逐年屆臨,使用年限縮短,房屋價格反而會愈來愈低。此外,雖然沒有土地所有權,但承購戶每西服年仍需要繳交公告地價約5%(通常為1.5~10%)的地租和房屋稅,也是一筆花費,該類產品是「租賃」概念,地上權房屋是「租地買屋」,租賃權房屋是「租地也租屋」,因此包括貸款成數、稅賦、轉手性都和一般產品不同,這些都算隱藏成本,民眾購買時應選擇適合自己需求,一併列入考量。█較市價低 年輕都會族搶進但為何市面上還是有不少「地上權住宅」?太平洋資產管理公司總經理張欣民表示,地上權住宅其實和長期租賃的概念相近,租房子需要付房租,地上權住宅則需繳納房屋稅和土地租賃費。但因銷售時,只販賣「房屋本身」及土地的使用酒店兼職權利,故與同區段內其他個案相比,擁有較便宜的優勢,一般地上權住宅,預售屋比區域行情至少可以低2~3成以上,可說能以相對的低價入主市中心精華地段,且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點,因此近幾年開始蔚為風潮。以2004年松山區南京東路五段的「南京333」為例,基地面積約65坪的商三用地,土地產權屬於國有財產局,承租年限為50年,鄰近區域預售行情每坪約33~42萬元,但建商卻以27~29萬元的價格推出,讓想入主此地段卻預算不足的年輕族群趨之若鶩,個案在短期內銷售一空。至於「京華DC」,周邊生活機能佳酒店兼職,且小坪數產品總價約300萬元,市場上也頗為搶手,目前行情已接近甚至高出預售行情,該案多數為附近上班族購買,7成左右買下來出租,投資報酬率至少7~8%;「寶成河畔皇家」靠近南松山,地點雖離市中心遠,但租金報酬率仍有4~5%。█銀貸不易 小坪數投資較優地上權住宅,其土地大多是向國有財產局租地,採1年1繳,和房屋稅一樣,會有繳費通知寄到戶籍地,以「寶成河畔皇家」為例,年繳地租約36000元;和地價稅相比,是否划算,消費者要多撥算盤。再則土地承租期最多50年,前20年的黃金期後,只剩30年可以用,貸款成數會愈來愈低;借貸屋齡5年約貸到6~7成,若超過20年還要轉手,貸款成數會更少,貸款成數少,可以買的人就少,房子就不容易脫手了。雖然地上權產品因無土地產權,銀行貸款成數較保守,僅約4~6成,但相對套房總價較低,即使需付出較高自備款,算起來仍在一般人可負擔的範圍內,因此投資地上權產品,仍以小坪數為宜。其次,雖然地上權住宅只有50年的使用年限,不過一般住滿50年的機率並不高,只有在逼近使用期滿時,才會影響轉手價格。█評估風險 地段影響價格及投報率李珠華也認為,地上權房子是大多數年長者無法接受的產品,以台北地區的案例來看,似買房子乎以40歲以下為主要購買客層(財力上擁有決定權者),而地段是影響價格、租金報酬率,以及轉手難易度最關鍵因素,購買者可以出租住宅,或做為商辦用途的房子為優先考量點……但是,消費者在購買此類產品時,應認清自己買到的到底是什麼權利?並充分評估自己是否能承擔受益權在法律上的保障效力、受益權房屋的市場特殊性、受益權貸款困難等風險。(更完整精采內容,請見《理財周刊》第473期,全國連鎖商店均有銷售)


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